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刷新纪录!深圳惊现730万元天价二手房违约金!

发布时间:2019-07-14 17:19 来源:未知 编辑:admin

  一辆兰博基尼小牛,一线城市较好地段一套面积不小的房子,或在二三线城市的核心地段置业。

  “这笔违约金,刷新了深圳二手房违约金纪录。”中原地产华南区总裁李耀智表示,他告诉《每日经济新闻》记者,印象中深圳历史上价格最高一笔二手房交易是2017年南山华侨城的一套别墅,成交金额在3亿元左右,而此前深圳二手房违约金最高也就五六十万元。

  据了解,涉事物业所在楼盘为观澜湖高尔夫大宅,位于深圳市宝安区观澜镇,建筑年代2005年。

  《每日经济新闻》记者实地走访发现,该别墅位于国家5A级旅游景点观澜湖内,深圳与东莞交界处。

  园区内,多处别墅外墙已被围挡起来,业主还在装修中。但同时也有不少别墅仍是毛坯状态,无人居住,杂草丛生,看起来已闲置多年。

  据中介介绍,目前该片区有观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大宅、黄金岭等独栋别墅在售,毛坯、精装修均有,成交均价为7万~11万元/平方米左右,总价从千万级别到上亿元级别不等。

  “私家泳池,花园可停飞机,世界豪宅典范,家在半山腰可看山看湖……”中介滔滔不绝,“目前别墅入住率还可以,大概有50%左右,业主多是企业家或公司高管。

  也有业主买来投资的,目前有套毛坯别墅在售,是客户10年前4000万元左右买的,如今挂牌价7000万元。”

  “现在这一区域别墅挂牌量不少,其中面积相对较小、总价较低的独栋项目挂牌量超过200套。”

  对于成交量,中介笑称,“肯定不如普通住宅,太高端的项目交易更像是在等待有缘人出现。

  可贷款可全款,如果一次性付款一套大概可以优惠三四百万元,分期贷款的话优惠就少些。”

  《每日经济新闻》记者走访发现,涉事物业在区域内就价格和品相而言,并非顶尖水平,然而为何会诞生天价违约金?

  据记者了解,2018年1月,对于这套别墅,甲方(卖方)乙方(买房)约定一次性付款,转让成交价7300万元。

  而近日,审理这起案件的广东省深圳市龙华区人民法院对此作出了一审判决。法院认定,涉案合同的履行过程中,原告(买方)为违约方,被告(卖方)为守约方,原告要求被告支付违约金并赔偿损失缺乏事实依据,法院不予支持。被告方反诉要求原告方支付赔偿金有合同依据,法院予以支持。

  记者辗转采访到了本案的被告方代理方信荣(沈阳)房地产律师团队首席律师宋晓锋,其告诉《每日经济新闻》记者,2018年1月15日,原告方(买方)、被告方(卖方)签订居间合同,约定自合同签订起3日内交付定金365万元,2018年2月13日之前交付3435万元。

  随后,买方于2018年2月13日支付了200万元,次日支付了1400万元,累计支付1965万元,之后再也没给过。后来,卖方用包括发函、微信等形式向乙方几次督促付款,均未收到。

  2018年3月,卖方通知买方解除合同。随后,卖方在解除合同后将房屋出售给了第三方。

  2018年4月27日,买方向深圳市龙华区人民法院提起诉讼,要求卖方履行合同,并支付违约金1460万元(交易款项的20%),随后买方又变更了诉讼请求,要求退房款1965万元,支付违约金1460万元,居间费32万元。买方的起诉理由是甲方构成了一房二卖,并购成了违约。

  宋晓锋告诉记者,在接到诉状后,卖方就提起了反诉,要求买方向卖方支付违约金1460万元,理由是乙方构成了根本违约,未按照合同在约定日期内支付购房款项。

  负责此次案件的另一名卖方代理律师张茂荣向《每日经济新闻》记者表示,买卖双方在第三方代收问题上产生了分歧,随后,乙方以第三方代收不安全为由拒绝支付剩余款项。

  宋晓锋告诉记者,买卖双方在合同中有约定,接收款项是由第三方代收,买方也通过第三方向指定第三方付款。

  在支付购房款的过程中,乙方要求变更收款方式,甲方不同意,但在实际付款过程中,乙方强行要求变更,与合同约定不符,这也最终导致了甲乙双方协商不一致。

  知情人士告诉《每日经济新闻》记者,对于二手房买卖交易违约,深圳法院普遍判10%的违约金。

  法院在判决书中指出,本案为房屋买卖合同纠纷,原告与被告之间的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示,内容未违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵守。

  根据合同,由于原告应于2018年2月13日支付第一期购房款3435万元至被告指定账户,但截至当年2月14日,原告仅支付了定金265万元及第一期部分购房款1600万元,构成违约,被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。

  被告向原告寄送解除合同的函件符合合同约定,涉案合同函件妥投时已经解除,被告向第三方出售房产未违反法律规定。原告关于一房二卖的答辩意见缺乏事实依据,本预案不予采纳。

  对于案件后续,张茂荣告诉《每日经济新闻》记者,目前案件的判决尚未生效,如果对方不服判决,可以有15天时间向上一级法院上诉,目前上诉期还没有过。

  随后,记者拨通了原告方(买方)代理律师的电话,对方明确表示不接受采访,记者问及是否会上诉,该律师表示要看委托人的意思。

  1、请求解除合同,要求对方双倍返还定金,即返还您本金之余再外加一部分作为违约金。(法律依据是《民法通则》第89条第三款“接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。)

  2、要求继续履行合同(即交付房屋),每延迟交付一日按日违约金千分之五计算。(不要小看这千分之五,它会是一笔大数目。计算方式是180w乘以0.5%的x次方。

  1、违约金应占合同总金额的比例是多少,在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金多只能约定为20%。

  2、我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

  3、在二手房买卖合同中,通常会约定一种滞纳金,主要是针对迟延履行合同义务时,违约方需支付的;另外一种是违约金,通常是指一方违约导致合同无法继续履行时,违约方需支付给守约方的。

  4、但是有时由于合同文字不严谨,或者对法律一知半解,很多人混淆了这两种违约金的适用,在一方稍有违约情形时,守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金。

  以上的内容就是关于二手房买卖违约该怎么办以及违约金怎么算方面的一些问题,房子本来就是一件很重要的东西,不管是买房还是卖房的时候都应该特别注意,如果有出现违约的情况,就要尽量让自己的损失降到最小,所以在签订买卖合同的时候,就要特别注意这方面的问题。

  1、避免合同无效情况。比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等;

  2、注意合同内容。交易双方可以约定更短的交易周期以尽快完成交易,或者约定更高的定金额度(法律规定不超过交易金额的20%),或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用,由败诉方承担,尽可能增加违约成本;

  3、自己按合同约定履约,不给对方违约机会。包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等;

  4、及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务,买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》,并保留函件复印件及邮寄凭证,以证明对方违约的事实;

  5、协商不成,法律解决。及时委托律师维护自身合法权益,起诉后都应立即申请财产保全,查封涉案的房产,以保障今后判决的顺利执行。

  市民张女士在涧西区通过某中介公司购买二手房交易前中介公司未告知其需要额外缴纳增值税等以致她在过户时比商定总房价多支出2万余元税费。

  市民朱女士与某中介公司签订购房合同交了近3万元中介费后房屋相关手续却迟迟办理不成后来才得知交易房屋处于抵押状态大大推迟了她入住房屋的时间。

  市民张先生通过老城区某中介公司看中一套二手房签订合同时曾询问中介公司工作人员“自己条件能否贷款”相关问题工作人员根据经验给出肯定答复。后出于客观原因张先生贷款未被银行审批房屋交易无法完成他让中介公司退还近万元的中介费被对方拒绝。

  市民王女士在网上看到涧西区某中介公司发布的二手房信息户型、位置佳价格合理便到中介公司咨询却被告知该房源并非真实在售可为她推荐其他房源。王女士认为该中介公司发布虚假房源信息招揽业务以获取客户需求信息。

  市房管局相关负责人介绍除了上述常见案例还有为规避房屋交易税签订“阴阳合同”强制提供有偿代办、担保服务或者以捆绑服务方式乱收费未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准等违法违规行为。

  未备案的中介机构不能获得市房管部门的二手房网签授权以及市房地产中介行业协会推广的经纪服务合同推荐文本。市民可拨打市房管局电线查询中介公司是否备案。

  没有不动产登记证(房产证)的房屋不能正常办理交易持老房产证的同时要关注房产土地手续是否具备正常办理交易的条件。买方可要求卖方配合到不动产登记部门查看房产是否处于查封、抵押、保全等影响正常交易的状态。

  在二手房交易中中介公司除了收取中介费可能还要收取代办费、代过户费等要查看门店公示的收费明细。此外二手房交易税费金额也不少包括营业税、个人所得税、契税等营业税是否超过免征年限、继承房产或受赠房产的个人所得税较高等问题也需要注意。

  需要贷款的购房者在签订合同前最好向银行或住房公积金管理部门确认贷款额度和资格以免出现签订合同后因贷款未办成中介费难退等情况。

  买方、卖方、中介间的约定、承诺切勿以口头形式存在要将内容列入纸质合同明确违约责任、违约金、办理时间、房屋相关费用是否缴清等。在签订合同前要细看内容切勿因他人催促而草签。

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